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利率调整时代!哪个房贷更合算?

2018-3-13 00:00| 发布者: 澳洲| 查看: 60| 评论: 0|原作者: 澳洲财经见闻|来自: 澳洲财经见闻

摘要: 比较利率(Comparison Rate )是一个比较住房贷款的参数,它把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率,从而让你对各个产品有个直观的比较。 ...


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本篇共1084字|预计阅读时长2分钟


比较利率(Comparison rate)通常以百分比的形式在贷款利率(interest rate)的旁边一起展示。它作为一个工具,帮助贷款人了解一个贷款产品真正需要支付的费用,包括利率和各种杂费。

 

顾名思义,比较利率就是用来比较各个银行的贷款产品的实际支出。以前,有些不良银行通过降低利率的方式招揽客户。当客户被低利率吸引而选择了贷款产品,银行再通过收取客户高额杂费的方式弥补损失。所以自2003年7月1日起,政府规定所有银行必须同时展示贷款利率(Interest rate)和比较利率(Comparison Rate)。

 


但事实是,当客户使用比较率来比较他们的住房贷款选择时,可能并不了解抵押贷款的真正成本。

 

专家认为,如果依靠比较率来判断自己是否获得了一个更好的抵押贷款,可能是浪费借款人的时间和金钱。为什么呢?

 

简单的说,比较利率(Comparison Rate )是一个比较住房贷款的参数,它把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率,从而让你对各个产品有个直观的比较。


但专家们警告说,不要过分“迷信”比较利率。大家要注意的是,现在不少银行会把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去, 而这种隐形的优惠是没有办法比较利率(comparison rate )中反映出来的。

 

调查显示,在申请抵押贷款时,50%的澳大利亚人都会将比较利率考虑在内。

 

尽管如此,84%的人不知道比较利率是如何计算,它到底代表了什么?

 

在线贷款机构Uno的首席执行官Vincent Turner建议,借款人最好跳开比较利率去考虑贷款问题,因为这个利率有时会给他们带来虚假的安全感。

 

“比较利率是基于15万澳元的贷款规模计算的,这对绝大多数澳大利亚人来说是具有误导性的。” Vincent Turner说。 “它应该重新调整升级,因为消费者价格指数(CPI)上涨幅度远超过了贷款规模。”(CPI:代表了通货膨胀的速度)

 

目前,澳大利亚的平均房屋贷款约为393,200澳元。比较利率是基于25年期的贷款,而目前大多数贷款是30年期。

 

举例

在一年期固定利率为3.69%的25年房屋贷款中,当利率转换到3.68%的浮动利率,30万澳元贷款的总成本为46万澳元。相对应的比较利率是4.67%。

 

比较第二种选择 ,25年三年期贷款3.79%的固定利率,转换到4.84%的浮动利率,最终贷款成本50.7万澳元。相对应的比较利率是4.61%。


可见,尽管第一种比第二种选择便宜了47,000澳元,但比较利率是相似的。主要因为一旦一年的固定利率期限到期,利率会转变成那款贷款产品的最高利率 4.75% ,而不是实际中的转换利率3.68%。


此外,通过公式  比较利率 = ($150K X 利率 + 每年的各种杂费) / $150K 可以得知,比较利率是以15万澳元的贷款额作为分母计算出来的。所以贷款额越高,那么比较利率就越小。 而15万贷款额远远小于澳洲平均贷款额的44.4万澳元, 新南威尔士州的54.4万澳元和维多利亚的43.9万澳元。

 

所以,当贷款额比较大的时候,比较利率实际上已经不能起到比较的作用了。


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