在澳买公寓处处是坑!这个比建筑缺陷更大的问题更要命

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在澳大利亚买房,你不一定能看到像Opal和Mascot公寓楼那些建筑缺陷,或者看到其它越来越多公寓楼所暴露出的问题。


买家要注意,由于物业记录太糟糕,任何一栋公寓楼都可能隐藏着一些重大问题,即使进行认真的检查,也很难发现这些问题。


“我认为,可能许多其他建筑与Opal Tower和Mascot Towers有相类似的情况,”Eyeon Property Inspections的建筑检查员费里尔(Michael Ferrier)表示。


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他说,“这些业主会对这些资料的公开感到非常紧张,因为这会损害他们房产的价值,这就是物业记录发挥作用的地方,我不是说人们一定会试图掩饰或隐藏什么猫腻,但你就是不知道。人们可能会因此损失很多钱。”

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费里尔表示,他的公司每年都会对数千套公寓进行检查,并发现一些物业记录被篡改、不完整和丢失的情况。


“我们最近看到,一些物业委员会修改了会议记录,以改变多数业主的决定。还有,一些建筑没有任何有关楼宇修葺工作的资料,而由上一届管理人员移交的楼宇缺陷纪录亦会被‘遗失’。”



物业记录到底有多糟糕呢?

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房地产律师德阿皮斯(Richard d’Apice)表示,根据他的经验,有“隐藏”问题的建筑并不多,但问题确实存在。


他说,“我曾见过这样的情况,即一些存在的相关问题记录没有提供给准备检查报告的检查员,而这些最终是要出示给买家的。”


“他们会将其解释为‘疏忽’或检查员自己的问题,这个很难确定是物业经理故意隐藏,但效果是完全一样的—检查员没有获得完整的记录,而买家最终买到他们不想买到的房子,如果他们知道问题存在,他们就不会买了。”


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在费里尔看来,问题的根源在于物业记录方面缺乏标准。


物业记录的保存方式没有统一,一些物业经理会保存良好的记录,就算更换了几任经理的话,通常这些记录就会被转储到磁盘上。里面可能有1000个文件,它可能会被损坏,或者新的物业经理没有专业能力来整理这些记录,所以它们要么丢失要么就被遗忘了。”


珀斯物业专家勒泽尔(Catherine Lezer)表示,这就是难度所在,许多物业管理人员没有接受过如何管理大楼的合适培训,对于自我管理的大楼来说,情况甚至更糟。大多数人没有这样的经验,也不知道从哪里开始。


冲突太多,惩罚不严

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澳大利亚业主委员会主席达根(Chris Duggan)表示,该委员会成员必须遵守严格的行为准则,遵守保存完整准确记录的法定要求。

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代表分契法团或法人团体所进行的任何文件或报告,均须记入业主纪录。虽然每个州都有具体的立法来管理分契所有权法,但有一致的义务向潜在买家或业主披露记有重大问题和计划的记录。这特别涉及到缺陷和包层,并需要强制披露材料的影响。”


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但费里尔表示,加强质量和合规是一个挑战,违规的惩罚很低。他说:“我们说的是每违反一次扣5分,罚500元,这太轻了,”他说。


德阿皮斯指出,要证明哪些是不法行为很难。


“我没发现哪位高管因没有充分出示他们所掌握的文件而受到起诉,同样的道理,我也没发现哪位买家成功起诉对方。”


—END—


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